万达500亿卖楼“求生”

以500亿元出售48座万达广场，创下万达商业地产最大规模资产交易，这是万达应对千亿债务压力的无奈之举，也是轻资产战略的关键一步。

通过保留运营权获取管理费收入，万达试图转型为商业运营服务商。然而，在数字化能力不足、行业竞争加剧的背景下，这场"卖楼求生"的豪赌，考验着万达的方方面面。

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万达再卖48座广场

近日，国家市场监管总局的一则披露，让万达集团再次进入人们的视野。39个城市的48座万达广场所有权转让的举动，解开了万达再商业地产领域最具震撼的资产重组动作。

这批资产，包括北京CBD万达广场、五角场万达广场等标杆项目，总建筑面积超过1200万平方米，交易总价将达到500亿元人民币。收购方则是由太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称“太盟投资”）领衔，配合高和丰德（北京）企业管理服务有限公司、腾讯控股有限公司（以下简称“腾讯控股”）、北京市潘达商业管理有限公司、阳光人寿保险股份有限公司组成的合营企业，汇聚了保险、私募、科技互联网等多方势力。

值得注意的是，此次转让的交易结构不同于以往的买卖模式，而是较为少见的“所有权-经营权”分离架构。万达集团通过"售后返租"模式保留全部运营权，财团则获得资产增值收益和稳定租金回报。

根据媒体报道，此次交易通过专项基金平台完成，包含三层融资结构，其中太盟投资作为GP出资50亿元认购次级份额，中国银行牵头的银团提供300亿元优先级贷款，另由京东金融发行150亿元商业地产抵押证券（CMBS）完成资金闭环。这种结构化融资安排将投资回报率锁定在6.5%-8.2%区间，显著高于当前商业地产4.2%的平均资本化率。而万达获得的不仅是500亿元现金，更重要的是将资产负债率从72%降至58%，也躲过了2025年9月到期的380亿元对赌协议还款危机。

而此次的出售，也是万达在两年内进行的第四轮大规模资产处置，并使其变现资产超过千亿元。这种激进的收缩战略一度引发市场对于万达的两级评价：一方认为这是教科书级的危机处理，另一方则认为可能永久性削弱万达对于资产的控制力。

虽然从数据上看，截止2024年底，万达在全国开业的万达广场有513座，营业运营总建筑面积超过7000万平方米，但是在拟上市的平台珠海万达商管体系外，王健林可供变现的万达广场只有140座左右。

可以说，此次出售对于万达来说，也是一次“割肉”，留给王健林的筹码，只剩也只有这部分资产了。

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债务与环境的双重打压

中国的房地产仍在阵痛中前行，对于万达来说更是如此。

数据显示，截至2024年，万达商管的流动负债达1316亿元，其中一年内到期债务占比61%；经营性现金流净额仅能覆盖利息支出的1.3倍。同时万达商管更有30余家子公司股权被司法冻结。

这些数字的背后，仍然是2017年那场豪赌留着的恶果。彼时，万达为应对监管风暴，与腾讯、苏宁等机构签订对赌协议，承诺2023年前完成上市，否则需以12%的年息回购380亿元投资。但是随着万达商管IPO的连续受挫，这笔“未来债”，最终在2025年成为其实质性的偿付压力。

当然对于万达来说，几百亿的债务并不能将其置于死地。但是，叠加商业地产行情的不断下探，这就可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

数据显示，2024年，全国购物中心空置率，已攀升至18.7%，平均租金收益率跌破5%。以万达自身经营数据来看，其北京石景山万达广场客流量三年下降27%，中原万达广场餐饮业态更替率高达45%。这种颓势也直接导致了万达商管2024年前三季度净利润同比减少11.55%的财报反馈。要知道，这净利润里面还有相当一部分来自于出售资产，其长期经营困境不言而喻。

这样的背景下，万达或者说是王健林力推的“轻资产转型”，几乎成为其唯一的选择。

根据万达的规划，该战略要求到2027年，将万达自持物业比例降低至20%以下，通过输出品牌管理获取收益。

不过，随着越来越多的商业体如华润万象生活等竞争对手加入轻资产赛道，万达轻资产项目想要获得较高的管理费用，已经变得越来越不实际。尤其是此次500亿交易太盟投资方年化回报率预计在6%-8%，还有传言万达将承担未来10年不低于5%的租金担保条款。这自然让人开始质疑，此次出售究竟是传略转型，还是饮鸩止渴。

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泥泞的轻资产之路

那么对于万达，或者说中国的商业地产来说，未来的路到底会走向何方?

至少从万达来看，已经有了自己的答案。

在出售资产的同时，万达与腾讯就将深化数字化转型合作。这也被外界解读为通过AI客流分析大幅提升促销活动转化率，不过该项目目前并未成为万达主要推进的转型方向，其最终效果还不得而知。

此外，借助此前万达的成功经验，万达的商业项目正在不断增加诸如电竞等体验业态的占比，并以此作为新的业绩增长点。不过在执行中，万达同样遭遇重重阻力，传统零售与体验业态的冲突直接暴露出万达的内容运营商的短板，也为其生态重构增加了难度。

最关键的，依旧在其心心念的资本运作。

万达商管的IPO，几乎被视为解决各类的问题的终极方案，但是无论是推进速度还是万达商管自身业绩，依旧不尽如人意。

2024年前三季度，万达商管的净利润仅97.8亿元，受退市传闻及现金流压力影响，市盈率也从2021年高点的160倍，跌至如今的5倍左右。而华润万象生活的市盈率则在20倍左右，已经反映出市场对于万达商管未来潜力的摇头。

作为中国商业地产的标杆，无论是断臂求生还是断臂转型，对于万达来说，其本质是从“空间租赁”向“价值创造”的革命。可以说如果万达转型成功，将成为未来中国商业地产的转型的范本，而一旦失败，则可能沦为资本棋局中的“牛马”。

这不是商业模式的迭代，而是关乎生死的革命。