13 亿账本撕破 “二万” 旧情：万达万科对簿公堂，暴露地产寒冬里的生存困局

2019 年长春项目的 “糊涂账”：50 亿入局埋下的雷

没人会否认，2019 年万达抛出的 “长春国际影都” 是块诱人的蛋糕 ——1051 平方公里规划面积，200 亿投资额度，号称要打造 “东北影视文旅新地标”。万科当时咬着牙拿出 50 亿，通过海南万骏增资入股，拿下长春北方影都 15% 股权，双方约定：万达管文旅，万科搞住宅，赚了钱按比例分。

可这份看似清晰的分工，却藏着两个致命的 “模糊条款”。后来翻看合作协议才发现，关于万科 50 亿资金的性质，只写了 “阶段性投资”，没说清是拿固定收益的 “明股实债”，还是要跟项目盈亏挂钩的 “类优先股”；而万达承诺的 “土地成本优惠”，也没注明是合作前提，还是额外让利。

2021 年 6 月，万科突然提出退出时，这两个窟窿彻底炸开。万科财务部门拿出的账单显示：50 亿本金用了 2 年，按协议约定的利率算，连本带利该还 63.8 亿，可万达只给了 52.4 亿，差 11.4 亿本金 + 2.4 亿罚息，合计 13.8 亿。

但万达的账本却是另一番算法。他们翻出长春当地的土地成交记录：万科拿地时楼面价 3300 元 / 平，同期华润在周边拿地要 5700 元 / 平，68 万平住宅用地，单这一项就省了 16.3 亿。再加上万达已支付的 2.4 亿收益，万科实际回报率早超 37%，“按道理最多再补 10 亿，多一分都不合理”。

2023 年股权冻结风波：和解破裂的 “压垮骆驼的稻草”

其实早在 2023 年，双方就差点对簿公堂。那年 6 月，万科突然向法院申请冻结万达商管 19.7 亿股权，理由是 “担心万达转移资产”。这个举动直接打乱了珠海万达的港股上市计划 —— 当时正处于路演关键期，股权被冻结的消息一出，不少机构投资者直接撤资。

彼时舆论一片哗然。有人觉得万科 “小题大做”，13 亿纠纷冻结近 20 亿资产，明显是 “超额施压”；也有人理解万科的焦虑，毕竟当时万科已出现 800 多亿资金缺口，深铁刚给的几笔借款还没捂热，急着回笼资金也正常。

中国政法大学刘纪鹏当时还专门发视频劝和：“两家都是行业龙头，差这两三亿不如坐下来谈，真闹到法院，对谁的声誉都不好。” 那段时间，双方确实在上海开了三次调解会，可每次都卡在 “土地优惠能不能抵债务” 上。万科说 “优惠是万达该给的，不能抵欠款”，万达说 “没有我们前期砸钱谈政策，万科哪能拿到低价地”，谈来谈去没结果，最后不欢而散。

北京盈科律师事务所的陆鼎后来分析：“本质上是行业寒冬让双方都没了让步的底气。2019 年签协议时，房地产还能靠高杠杆周转，利率高点也不怕；可到 2023 年，房企融资成本飙升，万达自己还背着 1300 多亿债务，哪舍得再掏 13 亿？万科更难，惠誉评级都降到 CCC - 了，多一分钱回款都是救命钱。”

债务泥潭里的 “殊死较量”：不是为 13 亿，是为活下去

如果翻开 2024 年的财务报表，就会明白这场诉讼根本不是为了 13 亿，而是两家企业在债务泥潭里的 “殊死一搏”。

万达的日子有多难？截至 2024 年 6 月，万达商管有息负债 1375.61 亿，其中 302.69 亿要在一年内还清。为了凑钱，王健林这两年几乎把能卖的资产都卖了：2024 年 5 月，一次性卖掉 48 座万达广场，涵盖北京、上海等核心城市，据说回笼了 200 多亿；同年 9 月，又把万达电影 29.9% 的控股权卖给了青岛西海岸集团；连运营多年的酒店管理业务，也打包卖给了同程旅行。可即便这样，大连万达仍有 52.63 亿被执行金额，436 条被执行人信息挂在企查查上。

万科的处境同样艰难。截至 2024 年 6 月，万科短期借款 231.46 亿，一年内到期的非流动负债 1347.13 亿，可现金及现金等价物只有 693.48 亿，885 亿的资金缺口像座大山压着。大股东深铁不得不频繁 “输血”，从 2024 年 1 月到 9 月，先后 9 次给万科提供借款，累计超过 250 亿。管理层也陷入动荡，辛杰上任董事长不到一年就辞职，黄力平刚接棒，就面临着 “如何化解债务、稳定股东信心” 的难题。

“新管理层必须有所动作。” 一位接近万科的业内人士透露，“起诉万达既是为了追回资金，也是向外界传递信号 —— 万科不会轻易放弃任何一笔应收款，这对稳定债权人信心很重要。” 而万达这边，也在积极准备应诉，“如果法院判要还 13 亿，对现在的万达来说，无疑是雪上加霜，所以必须争到底”。

从 “门当户对” 到 “对簿公堂”：地产行业的 “时代悲歌”

回望 2015 年，万科与万达签约时的场景仍历历在目。当时王健林意气风发地说：“万达的商业 + 万科的住宅，就是中国房地产的最佳组合。” 郁亮也笑着补充：“这是门当户对的合作，更是一见钟情的缘分。” 那时的房地产行业，虽已告别黄金时代，但仍有 “白银时代” 的期待，房企们还在畅想 “通过合作实现转型”。

可短短十年过去，曾经的 “最佳组合” 却成了 “最尴尬的对手”。这场 13 亿的诉讼，看似是两家企业的纠纷，实则是整个地产行业的 “时代悲歌”——

曾经的 “粗放发展模式” 埋下了太多隐患：合作时只谈愿景不谈细节，协议写得模棱两可，总想着 “先干起来再说”；扩张时过度依赖融资，把 “高杠杆” 当常态，一旦市场遇冷，立刻陷入债务危机。如今万达卖资产、万科靠输血，再风光的巨头，在现金流断裂面前都得低头。

11 月 3 日的庭审越来越近，可无论结果如何，都解不开地产行业的死结。当 “二万和了” 的海报被藏进企业档案馆的角落，当曾经的 “行业标杆” 为 13 亿对簿公堂，我们不得不思考：地产行业的下一个春天，到底要等多久？而在春天到来之前，还会有多少企业栽在 “旧账” 里？