王健林卖48座万达债务压力多大，商业地产REITs前景如何？

万达集团近期以500亿元价格打包出售48座万达广场的消息，再次将这家商业地产巨头的债务问题推向风口浪尖。这已是万达连续第三年大规模出售核心资产，2023年至2025年累计出售的万达广场数量将超过85座。如此频繁的资产抛售背后，折射出万达集团面临的沉重债务压力。

债务危机的源头可以追溯到2016年。当时万达商业从港股私有化退市，为此支付了340亿元的回购资金。随后为谋求A股上市，万达又与投资者签署了高达800亿元的对赌协议。2023年珠海万达商管380亿元IPO的失败，直接触发了对赌协议中的股权回购条款，成为压垮骆驼的最后一根稻草。截至最新数据，万达账面现金仅116亿元，但短期债务高达400亿元，资金缺口接近300亿元。这种流动性危机迫使王健林不得不持续出售优质资产回血。

从财务数据来看，这轮资产出售确实改善了万达的资产负债表。自持万达广场数量从498座缩减至300座，资产负债率下降至48.67%，达到相对健康的水平。但代价是净利润同比下滑11.55%，反映出资产缩水对盈利能力的直接影响。更值得关注的是，万达系企业累计76亿元的被执行金额，暴露出转型过程中的法律风险正在累积。

接盘方对这批资产的处置方案颇具看点。太盟投资、腾讯等机构计划将收购的万达广场打包发行REITs，或融入数字生态体系。这种安排既保留了万达的运营权，又为投资者提供了退出渠道。事实上，商业地产REITs在中国市场正迎来发展机遇。2023年首批消费基础设施REITs获批，标志着政策层面开始支持商业地产证券化。万达广场作为成熟稳定的商业资产，年租金收入超过500亿元，确实具备发行REITs的优质基础。

从行业趋势看，这次交易折射出商业地产的深层变革。一方面，重资产模式难以为继，万达被迫转型轻资产运营服务商；另一方面，REITs等金融创新为商业地产提供了新的价值实现路径。但转型过程充满挑战，万达需要平衡短期偿债压力与长期发展需求。保留运营权虽然能维持品牌影响力，但轻资产模式的盈利规模显然无法与物业持有相比。

展望未来，商业地产REITs的发展前景取决于三个关键因素：底层资产的运营质量、投资者的收益预期以及政策的支持力度。万达案例表明，即便是头部企业的优质资产，也需要在估值和流动性之间寻找平衡。对于整个行业而言，通过REITs实现存量资产盘活是大势所趋，但这个过程需要开发商、投资者和监管机构的共同探索。王健林的断腕求生，或许正在为行业转型提供一个现实样本。