极简投研：鲜为人知的好赛道——保利物业

本文是《极简投研》的第628篇文章。文章仅记录个人思考，不构成投资建议，作者没有群、不收费荐股、不代客理财。

一、保利物业概述

广东省广州市保利物业96年成立，19年上市，主营物业管理服务（71%）、社区增值服务（17%）、非业主增值服务（12%）。

拆解公司主营。

1）物业管理服务（71%）：保安、清洁、绿化、园艺、维修、保养等。

2）社区增值服务（17%）：购物协助、拎包入住、家政服务、停车场管理服务、公共区域增值服务等。

3）非业主增值服务（12%）：面向非业主，主要是物业开发商，包括访客接待、清洁、安保、检查、维护、咨询、承接查验、交付、商业运营服务等。

在物业管理行业，公司是行业第三。

二、物业管理行业

2014年，我国房地产竣工面积达到历史峰值，高达10.7亿平方米，此后触顶回落，纵使如此，23年也有10亿平方米，24年也还有7.3亿平方米。经过基建狂魔几十年的敲敲打打，目前，我国拥有建筑6.02亿栋，总建筑面积高达1070亿平方米。

虽然房地产行业已经今非昔比，每况愈下，在后房地产时代，基于庞大的房地产存量，物业管理行业可能值得关注。

全国物业管理企业总营收，18年是0.9万亿，24年，大约是1.75-1.8万亿元，年化增长率大约是12%。

全国物业管理企业总数量，18年是23.5万个，23年，37.5万个，年均复合增长率约 9.7%。

由此可见，物业管理行业是典型的大行业、小公司，同时公司数量增速不及行业增速，这说明物管行业还是蓝海，行业内的公司过得都还不错。

24年，物管行业从业人数854.3万人，人均创造营收21万元，算是一个人力密集型行业。

物业管理的商业模式十分特别，拥有极高的用户粘性，几乎是永续经营，这有点像公共事业单位，然而，物管公司的优质之处在于，其提供的服务呈现差异化，有高低贵贱之分，因而，自身拥有更强的定价权，并不完全依赖政府定价，给自己留得利润空间也就更大。

总之，物管行业可能是一个很不错的赛道。

三、保利物业的投资逻辑

目前，中国的物管公司和开发商深度绑定，谁开发谁管理，正因为如此，物管公司的成长性与母公司的成长性息息相关，如果母公司有持续交付的新楼盘，那么旗下物管公司，自然有持续的成长性。

前些年，高杠杆高周转玩家“碧恒融”疯狂扩张，虽然近些年都爆掉了，但是瘦死的骆驼比马大，旗下的物管公司很是强大。正因为如此，哪怕保利发展已经是房地产行业龙头了，但是旗下的物业公司——保利物业，目前的行业排名大约只是第三名。

截至24年年末，保利物业的业务已覆盖全国30个省、直辖市及自治区的194个城市，合同管理面积达9.88亿平方米，在管面积8.03亿平方米，其业务涵盖住宅、商办、公服等多业态，并深度布局城市服务（如乡村振兴、景区治理）。

公司在管面积的增速是极快的，19年只有2.6亿平方米，5年的时间，居然就增长到了8.03亿平方米，年化增长率高达25%。

实在难以置信，一个物业管理公司居然有这样惊人的成长性，由此可见，在后房地产时代，物业管理的确是一个鲜为人知的好赛道。

公司的财务数据似乎也能佐证如上的定性分析——营收&净利多年来稳步、持续增长；盈利能力很好，24年，毛利率18%，净利率9%；资产负债结构还好，资产负债率41%；现金流充沛，类现金119亿；经营现金流净值比净利润高一小截；轻资产，总资产168亿，固定资产2亿。

总之，成长性真的不错，盈利能力也不错，现金流存量极好，总资产168亿，类现金高达119亿，除此之外，资产很轻。

短期来看，物业公司的成长性取决于母公司，得益于母公司保利发展的稳健增长，预期子公司保利物业也会继续增长。

长期来看，物管公司和母公司的关联度会下降，物管公司会逐渐回归到服务业的本质，依靠自己的核心竞争力打拼，这个核心竞争力就是，“以用户为中心，用更低的成本为业主提供更高满意度的服务”，从根本上，效率、成本、管理能力、品牌，才是物管公司发展壮大的决定因素。

随着行业趋于饱和，公司数量增速超过行业增速，届时行业将从蓝海变成红海，将进行一轮残酷的存量竞争，但得益于保利集团稳健的行事作风，相信公司同样会大放异彩。

总之，无论短期还是长期，保利物业的发展都是有前景的，摘得行业头筹，也不是没有可能。

四、保利物业的估值

过去5年，公司70%PE=28，30%PE=12。截至25年8月21日，公司PE=13倍，处于历史中下位置。

公司的净利润，24年=14.7亿，23年=13.8亿，22年=11.1亿，21年=8.5亿，年化增长率大约15%。

取15%的年化增长率，25年=16.9亿。

取20倍PE，截至25年，公司市值=338亿。目前，公司市值=200亿，盈利空间69%。

目前，公司股价是36.3元，我设置的观察仓是25元，如果价格能够跌到这个位置，真的是一笔相当安全的投资。

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