北京万柳学区房暴跌：从3150万到1900万！

北京市海淀区万柳商圈片区的万柳书院，是北京著名的豪宅项目。该小区最高时的房价，每平方米为27万元。如今，万柳书院罕见地挂出了"业主诚意出售"的促销横幅。同在万柳商圈片区的"碧水云天”小区，有一套房源，是房主在2020年以3150万元的价格买入的。两年前，房主要出售的时候，挂牌价是2980万元。因为卖不出去，这两年，房主一共下调了11次挂牌价格，最终，是以1900万元的价格卖出去的。

数据显示，万柳书院等高端改善盘的跌幅，要控制在12%以内，而像阳春光华、蜂鸟家园等"老破小"的学区房，已经普遍遭遇了腰斩。而那个锋尚国际公寓，尤其令人唏嘘。这个曾因"中关村三小与人大附中"的双学区房，当年曾经一房难求，如今，一套72平方米的户型，成交价格，每平方米已经跌破了10万元大关，和2017年的房价相比，已经下跌了45%。有人在2020年以平方米18.6万元购买的蜂鸟家园，一套37平方米的开间，如今同户型挂牌价，只有9.8万元。

这一切，都和北京市海淀区教委在2023年发布的《义务教育阶段入学工作实施细则》有直接关系，就是这个细则，成为压垮骆驼的最后一根稻草。该文件明确要求，"2019年1月1日后取得的房产实行多校划片"，这意味着花千万买下的学区房，很有可能孩子被分配到普通学校入学。当前，万柳商圈片区的挂牌房源，平均调价次数达5.2次，最大单次调价的幅度，居然出现了280万的"跳水式"降价。

实际上，更深层的变革，来自于供需关系的逆转。根据贝壳研究院的数据，万柳商圈片区的在售房源，和去年同期相比，飙升了217%，而房产中介的带看量，和疫情前2019年相比，却下跌了31%。有业内人士说，现在买家第一句话是：这套房划片概率多少，而不是过去的那句能不能上三小。

当然，就是在这样的情况下，房主和购房者还在博弈。知情人说，万柳商圈片区的那些房子，很多都在出租，很多业主宁可房子空在那里，也不愿降价卖掉。在二手房市场整体低迷状态中，仍有顽强生长的特例。据了解，万柳书院今年共成交了3套豪宅，而这3套房子，每平方米的单价，仍然坚守在每平方米21万元的高位。"这类房源的买家，看好的是圈层价值，而学区房，只是加分项的其中一个。"这是一个号称资深豪宅经纪人的分析。另一个意外抗跌的是，每套在60平方米以下的小户型，因为其总价的门槛较低，在万柳商圈片区，每个月仍有5、6套的成交量。

有教育专家说出了这样发人深省的看法："当学区房的溢价，超过房屋本身价值30%时，这就是个危险的金融游戏。"眼下，万柳商圈片区正在经历的，或许正是泡沫出清的必然过程。