青岛楼市“价格屠夫”重出江湖！东李板块又要变天？

你永远买不到最便宜的森林公园！

这个楼盘，三年前把东李房价从2.5万/㎡砍到1.8万/㎡，清盘后周边项目刚喘口气涨价，它竟带着10多万㎡住宅杀了回来，这下东李楼市恐怕又要热闹了——这次操刀的，是近期深陷舆论漩涡的万科。

▲李沧LC0301-03万科地块

1、

商改住再添11万㎡住宅

7月15日，根据青岛市自然资源与规划局公示，位于李沧区青银高速东侧的LC0301-03号地块用地性质，正式由商业商务用地调整为二类居住用地。

这宗地块本属于森林公园项目的建设用地，原本规划为商业楼，如今摇身一变可以盖住宅了。调整后地块总建筑面积约11.08万㎡，其中住宅建筑面积约10.1万㎡，粗略估算可提供近千套新房源。

控规指标显示：容积率2.5，建筑限高60米，按照如今住宅层高不低于3米的新规，这意味着楼栋最高不超过20层，将打造以中高层为主的住宅组团。

从位置上看，这块地紧邻青银高速公路，北侧就是李村收费站，车流量相当大；东侧临近石牛山路，后期交通噪音影响不可小觑。好在地块东侧挨着风景不错的青龙山公园，南侧则毗邻已建成的森林公园和华新园珺台等住宅，小环境也算宜居。

▲李沧LC0301-03万科地块位置图

用业内的话说，这宗地，在东李高速口旁的空当插进一个住宅项目，地段谈不上多好，有点“见缝插针”的意思。根据规划要求，项目需配建1200㎡以上的运动场地、580㎡托育所、600㎡社区服务站、6500㎡社区商业以及850㎡邻里中心等一系列公共服务设施。显然，万科将把这个地块打造成一个自带商业、教育、社区服务的小型综合住宅社区。

▲森林公园原效果图

这块地原本属于森林公园项目的一部分，北侧高层商业楼就是眼前这块LC0301-03地块。当年森林公园项目号称“五巨头”联合开发（背后出资方包括中海、万科、金地、越秀和青岛城投），现在把当初规划的商业楼改建成住宅楼，这一变局，让东李楼市的局面再起波澜。

2、

东李楼市传奇王者回顾

要说森林公园项目当年的战绩，用“搅局传奇”来形容毫不为过。它诞生于东李楼市最辉煌也最卷的时代——2017年8月，五家房企联合砸下37.9亿元巨资拿下东李这片总占地约约13.3万㎡的土地，折合楼面地价仅约7550元/㎡。不过由于李沧区奇葩的“地下五层”建设要求等原因，项目整整憋了4年到2022年初才入市开盘。彼时有金地等五大地产巨头背书，加上体量庞大产品丰富，森林公园一出场就自带冠军相：2022年首期开盘均价约2.5万元/㎡，销售声势一时无两。

然而世事难料，碰上行业下行周期，森林公园的操盘方不得不频频祭出降价大招。从最初2.5万左右的均价一路调整，几经波折，到项目销售末期新推房源的均价已降至1.7万-1.8万元/㎡！但不得不承认这一“以价换量”策略成效斐然——短短三年时间里，森林公园先后一共卖出了超过2000套，基本清盘。

▲李沧森林公园实景

放眼整个东李板块，这可是绝无仅有的销量奇迹：森林公园凭一己之力连拿东李新房销量冠军，其价格腰斩式下探，更是硬生生重塑了东李楼市的价格体系。可以说，当年的森林公园俨然成为东李楼市的“价格屠夫”，把周边项目的销售节奏和定价策略都打乱了套。等到去年森林公园彻底清盘退场，不少开发商趁机悄悄回调价格。

如今好了，万科操盘的森林公园续集来了，近千套新房源虎视眈眈，恐怕周边那些项目又要紧张起来：这次万科会怎么定价？会不会再次打破板块格局？对已有项目而言，万科如果定价激进，无疑又是“狼来了”的节奏。

3、

万科入局与东李楼市博弈

作为国内地产一哥级别的房企，万科在最近的表现最近可谓一言难尽。不过瘦死的骆驼比马大，万科的品牌号召力和资金实力毕竟摆在那。更何况，万科在青岛也有不少经典项目，操盘经验相当丰富——从主打刚需的大盘到定位改善的精品都有涉猎。

先看价格和去化策略。万科一向以“快周转”著称，不会让项目库存积压太久。据统计，万科今年上半年在全国多地的新盘开盘去化率超过80%，算是行业内少见的亮眼表现。这一方面得益于其灵活定价策略：该降就降，绝不硬扛；另一方面也说明万科产品本身口碑尚可，起码房子造得扎实，交付有保障。在青岛，万科的物业和质量总体评价还不错。

▲不久前刚刚土拍的李沧郑庄地块

基于以上，猜测万科接手森林公园新地块后，大概率会延续“以价换量”的打法。这次万科独挑大梁，面对东李这些竞品（芳华地、金茂府、青特新项目等）环伺，最简单有效的策略就是拼价格。

▲李沧LC0301-03号万科地块

当然，万科的入局，也不仅仅是打价格战那么简单。东李板块，如今已是青岛炙手可热的改善置业高地，作为知名房企，万科拿项目还是很注重差异化定位和品质打造的。万科这块地相对嘈杂但交通方便，产品很可能主攻120㎡左右的改善起步户型，满足那些预算有限又想在东李上车改善的家庭。万科如果在户型设计、装修交付上多下功夫，再配合自己擅长的物业服务和社区营造，说不定也能在“卷品质”上打一场翻身仗。