未来一线城市的房子租售比可能到4%吗？

刚看了一个视频，视频里给出的一线城市房子租售比现在是1.5%到2%左右的幅度，如果单纯按照租售比4%来算，一线城市的房价还要打五折到四折的幅度。我又用AI查了下外国的租售比，日本东京：大约5%到6.9%左右。这表示在日本东京投资房产，根据不同的计算方法和时间点，年租金收入占房产价值的比例可能在这个范围内。美国纽约：大约6%左右。美国洛杉矶：大约4%左右。英国伦敦：大约5%左右。那我们一线城市的房子租售比能例外吗？又或者说也许未来租金上涨，房价不跌，来达到这个租售比？

骆驼1978

有啥不可能的？就以深圳为例。2007年之前，租金年收益7%左右，房贷利率6.5%；2014年，租金年收益4%左右，房贷利率5%；2018年，租金年收益2.5%左右，房贷利率4.5%；2021年，租金年收益1.0%左右，房贷利率5.5%；（泡沫顶峰）2025年，租金年收益1.5%左右，房贷利率3.5%；最疯狂就是2021年，现在泡沫消散了一些，回到3%的收益率还是有可能的。记得我刚来深圳的2004年，福田区价格30多万的房子，一年租金有3万，差不多10%收益。

jeffrey810

目前国内基本还是不对房屋持有环节征税，房产增值也没有税务，对以房产作为资产在税收上是非常友好的，国外普遍有每年1%以上的持有税费，同时物业管理和维修基金高企，综合下来持有成本每年国内外差个2~3%是有的。如果今后在持有环节也同样征税，会改变房产定价体系，价格还得跌，出租回报率在这个基础上会上升，否则现在的出租回报率就是市场平衡点。

ylshxajh

2004年之前我家不着急买房，虽然1998年取消了福利分房政策，但当时大家都以为只是暂停，毕竟分了这么多年房，大家对恢复福利分房还抱有希望，有部分单位巧立其他名目，名字不叫福利分房但实际还是福利分房。

能等着分房，没人愿意自己花钱买房，再加上2004年以前房价基本不涨，大家对贷款买房也很抵触，根本不着急买，大多数人都打算等攒够了钱再买，不让银行占便宜。

国土资源部、监察部联合下发的71号令被称为房地产的831大限，从 2004 年 8 月 31 日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，从 “协议出让” 转向 “招拍挂”。

协议出让时代，土地价格由政府与开发商协商确定，存在一定的 “低价拿地” 空间；而招拍挂通过公开竞价，开发商为争夺优质地块推高土地成交价格，土地价格上涨推动房价上升。

从2004年之后房价就开始快速上涨，2006年时已经比2004年涨了40%，看着房价涨得太快我家借钱下手买了，时机还挺合适，2007年一年房价就涨了超过100%，后来的四万亿又是一波大涨，就是几年的时间，下决心买的人赚翻了，没下决心的人再也买不起房了，本来同一个单位大家经济状况都差不多，因为一个买房的决定就拉开了差距。

2004年城镇化率才40%，因为中国加入WTO带来经济快速发展，人口快速流动不稳定，那个年代是房东少房客多，才能拿到高租金。

现在是人人结婚都买房，已经变成房东多房客少，2004年的好时候一去不复返了，再也不可能回到10%租房收益了。

大家只从房价或者持有成本分析，但我们和国外最大的差别是文化，国外有很多人长期租房，甚至一辈子都不买自己的房子。

国内就做不到这一点，没房子搞对象都困难，一说没房女方都不会再理你。论坛里讨论过租房还是买房的话题，大多数人都支持要买房，说租房没有生活品质。

宁可背上房贷，过几十年紧紧巴巴的日子也要买房，过日子必须有自己的房，租房没法过日子的观念深入人心。

国内购房需求远超租赁需求，大量房东面对少量租客，供远大于求，房东要想把房租出去只能接受低租金，这是市场竞价的结果。

什么时候大多数人都能接受租房结婚，我们的房租收益就能跟国外一样了。

花过水无痕

典型的现状“自有大儒辩经”，日本泡沫经济时房价（相对租金）和股价（相比PE等指标）也长期高估得离谱，且维持了很长时间。

对此，当时的人们也给出了很多理由，说这是合理的，比如文化、社会结构、税费结构等。

跌下来后，这些理由也就都不成立了。

就这短短几年前，同一群人谈论一线房价不可能跌的，也是列举的这些的理由。

sanbeishui

我们这里贷款利率2.4，租金回报率2.4就很正常。纽约如果只有6%，那是真不高，房产税1%-2%，无风险国债利率4%，贷款7%。一般租金回报率很难超过贷款利率。因为一旦超过，就会出现疯狂加杠杆买房收租的情况。当然这里的租金回报是扣除装修折旧和物业费成本的。

比如现在贷款利率2.4%，如果租金回报率达到3.4%, 有1个点的差距，就会出现买一套房的钱，买7套收租的套利者。每套房还能带来1个点的收益，比如有100万资金，一套房子也是100万，现在假定抵押率是85成，7倍杠杆，那么就买了7套房，总市值700万，其中600万贷款。700万市值每年租金回报率3.4%，租金得到23.8万。利息支出，600*2.4%=14.4。实际收益每年就是23.8-14.4=9.4。年化收益率就有9.4%。

shshchen

大家可以到小红书上搜一搜，有不少在加拿大、澳大利亚、英国等国投资买房出租的，人家都有实际经验。

主要是维护维修成本高，基本是国内的十倍以上，而且没有维修基金，整幢的维修就是大家摊，投票通过了要修就必须摊。屋内的装修、家具、家电也都贵，时间长了肯定要坏要修。500万的房子，国内租金8万，花1万维修; 国外租金25万，税交5万，维修12万，实际剩的差不多。

猫消灭人类

1房价上涨初期，租金上涨速度超过房价上涨速度。因为房价上涨初期，房东希望涨价后卖出房子，宁可空着不敢出租以防错过卖出机会，很多人租不到房子，只好买房，这时候房子成交量大，炒房客很多，处于量增价涨的时期。

2房价上涨后期，房价上涨速度超过租金上涨速度，因为这时候房东对价格麻木，不再想着卖房，惜售严重，房价加速上涨，成交量小。房东放心对外出租，房源较多，租金稳定。由于租客租到了合适房子，不用急着买房，房价见顶。

3房价下跌初期，下跌速度超过租金下跌速度，由于房价见顶迅速下跌，房东急着卖房，宁可空着不敢出租以防错过卖出机会，租金没有明显下跌。

4房价下跌后期，租金下跌速度超过房价下跌速度，由于房东已经深套，舍不得卖房，也卖不出，开始加大对外出租，供应增加，租金大幅下跌。

觉得租售比无法到4%的主要是两个原因：

1、海外房产的维护费用

2、海外房产的房产税

简单以此为论据，我觉得并不合理。中国的房产以高楼层为主，逻辑上维护成本是更高的；中国的政府效率并不显著高于海外政府，中国的管理范畴也并不显著小于海外政府，单靠国企转移支付就能论证中国税收不需要房产税是不合适的。并不是中国没有维护费用和房产税，而是中国处于高速建设阶段，房龄普遍较短，转移人口充足，可以通过对转移人口专向征税对房产税和维护费用进行补足，暂时不征收维护费用和房产税。随着经济增速的下滑和人口缩减，这种现象必然无法持续。而人为凭借收入上升2倍在漫长的通缩期间也是难以实现的。

房价不是两三年内从5W跌到2W实现租售比。而是如无战争或新的科技爆发或革命等情况，未来20年内，房价跌到3W，房产税和维护成本总量上升至1%，之后收入通过通胀上涨30%-50%，房租占收入的比重显著提升，但房产所有者也赚不到钱。

上海这边就业不行；

房租也有20%-30%的跌幅，基本上与房价跌幅同步；

静态看租售比会有偏差；

二手房卖不掉就出租，租金会有一个回归的过程；

halhha

这个东西很复杂的 国外的房产税它并不是一个纯粹的支出 你知道吗？美国的房产税很大部分是用到了社区服务上去了。

然后是房租。中国的房租再涨的话 北京会有很多人选择住房车，上海目前没有但也会开始有。还有一个变量就是自动驾驶，目前电动车行驶成本就跟不要钱似的，房租涨就住远一点呗。