剧情大反转！央企“纾困先锋”自身难保，深圳新盘被曝……

01

信达地产继续大跳水！

—— 年报缩水——

前不久，信达地产交出2025年一季报，营收、利润双降，收入约5.18亿元，同比缩水34%；净亏损约2.4亿元，比上年多0.15亿元。归母净利润同样黯淡，为-2.09亿元，而上年同期还赚了1.95亿元。

在此前披露的2024年年报中，信达地产营业收入80.28亿元，较上年同期的114.20亿元下降了29.70%，直接跌回十年前的水平。

盈利数据更是不尽如人意。2024年，信达地产实现净亏损约8.09亿元，较上年同期的约6.02亿元下降234.41%；实现归属母公司净亏损约7.84亿元，较上年同期的约5.05亿元下降255.12%。

至于销售方面，2024年，信达地产共计实现销售金额82.69亿元，该公司此前2021年—2023年的销售分别为325.18亿元、224.18亿元、195.05亿元。信达地产2024年全年的销售额、回款还不到2023年的一半。

—— 财务压力——

从财务状况来看，拥有AMC背景的信达地产，财务面临一定压力。

年报数据显示，截至2024年末，信达地产合计有息负债319.88亿元，包含公司信用类债券175亿元、银行贷款134.18亿元、非银行金融机构贷款10.7亿元。其中，一年内到期有息负债178.94亿元，一年内到期或行权信用类债券金额高达130.9亿元。

图片来源：信达地产2024年年报

债券交易信息终端qeubee数据显示，截至2025年5月23日，信达地产旗下存续14只债券，未偿还总额168.8亿元，包含102亿元公司债、60.8亿元中票、6亿元PPN。

—— 债券偿债——

随着营收不断跳水，财务压力加大，信达地产继续发行债券偿债。

据上海证券交易所5月22日公布的信息，信达地产2025年面向专业投资者公开发行的30亿元公司债券，项目状态为“提交注册”。

时代周报报道，2024年信达地产并未发行债券。进入2025年，该公司重启发债，于4月发行了“25信达地产MTN001”、“25信达地产MTN002”两笔中期票据，合计规模32.6亿元。

降低融资成本之外，债券集中到期或行权的压力或是信达今年重启发债的背后原因之一。不管是最新“提交注册”30亿公司债，还是“25信达地产MTN001”、“25信达地产MTN002”两笔中票的募集用途均为偿债。

—— 纾困盘活——

令人关注的是，在财务状况较为紧张的情况下，信达地产在今年还计划出资百亿参与房地产行业纾困。

1月9日，信达地产发布公告称，该公司与中国信达、鑫盛利保共同发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金，母基金认缴总规模为200.01亿元，其中信达地产作为劣后级合伙人，同样认缴100亿元，占基金规模的49.9975%。

据媒体报道，2025年2月，信达地产联合多家企业成立300亿元纾困基金，接盘世界最高烂尾楼，为天津摩天大楼项目——117大厦复工注入资金。

信达地产是中国信达旗下涉房类业务的资本运作平台，以房地产开发为核心，还有商业运营、物业服务、房地产项目监管和咨询服务等业务，助力房企纾困。中国信达的核心业务是不良资产经营。

2015-2017年，信达地产在土拍市场疯狂拿地，上海顾村、深圳坪山、杭州南星桥......8块地王砸下440亿真金白银。当时没人想到，这些“地王”会成为压垮骆驼的最后一根稻草。

随着行业调整持续，信达地产目前存在较大去化压力和存货跌价风险，债务攀升，“纾困专业户”自己也“泥菩萨过江”。信达地产高喊“纾困救市”，结果把自己救进了火坑。

02

一直以来，信达地产的母公司中国信达因不合规等问题未整改不断被罚。

南方都市报报道，6月26日，深圳金融监管局的行政处罚信息公示表显示，中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司及相关责任人因“业务不合规问题长期未整改”，对该机构罚款40万元，两名责任人被警告。

2025年以来，中国信达各地分公司和总部已经收到多张罚单，罚款超过300万元。今年6月，山东金融监管局就中国信达山东分公司对收购债权的真实性尽调不审慎、借不良债权收购名义为企业提供融资的问题，予以70万元罚款。

5月，中国信达收到国家金融监督管理总局出具的行政处罚决定书，主要涉及“未向监管部门报送境外全资附属金融机构聘任的董事和高级管理人员的任职申请和报告”的问题，总公司被罚90万元。

4月，中国信达天津分公司因违规上调重组资产风险分类，被当地监管部门罚款50万元。

2月，吉林分公司因“收购非金融机构不良资产的不良认定依据不足”的问题，被监管部门罚款30万元。

2月，广东分公司因“不良债权收购不合规、资产转让不审慎”的问题被监管部门罚款50万元。

今年1月，陕西分公司因收购非金融机构不良资产不审慎、不良资产认定依据不足、以收购非金融机构存量不良资产名义变相为企业融资等问题，被当地监管部门处于62万元罚款。

2024年5月31日，国家金融监督管理总局公布的行政处罚信息公开表显示，中国信达被国家金融监督管理总局罚款735万元。

2023年12月29日，国家金融监督管理总局公布的行政处罚信息公开表显示，中国信达资产管理股份有限公司因11项主要违法违规事实被罚款合计1340万元，其中，对信达公司总公司罚款940万元，对相关分支机构罚款400万元。

03

信达地产曾被称作“地王制造机”，相比其他开发商不同的操作是，虽然激进拿地，自己却很少独立开发，一般都是引入合作方交给其操盘，原因可能就是有钱但某些方面不太擅长，或者说自己挂名，让别人开发自己坐等着按股份分红就行。

由于信达地产纾困项目良莠不齐，信达时常陷入接盘苦旅，部分项目盘桓多年未能入市。而且交付质量良莠不齐，合作盘大多数会出现大量互相扯皮、维权的情况发生，并且现象全国都有出现。

在人民网留言板及各大媒体报道中，来自北京、深圳、陕西、湖北、安徽多地业主对与信达相关的地产项目投诉多达数百条，涉及久不动工、无法交付、拒退房款、虚假销售、质量隐患等问题。

—— 北京——

证券市场周刊《红周刊》报道，北京信达国子郡项目因延期交付问题面临密集投诉。有业主于2022年底留言称“本人于2019年认购了信达国子郡一套住房，合同上约定开发商应于2022年12月31日交房。3年的时间过去，还有一个月就要到约定的交房时间，项目进展依然缓慢，距离交房遥遥无期”。另据网友留言称，“国子郡应于2022年12月30日交房。现延期5个月”“该项目遇到极大的资金问题，有烂尾风险”。

—— 安徽合肥——

安徽存在不少信达业主维权事件，以合肥为例，包括信达公园里、信达观棠、信达天御、信达庐阳府、锦绣龙川、锦绣华城、合作盘翡翠天际等项目都出现过业主维权。

网友在人民网领导留言板投诉：信达公园里小区为豆腐渣工程。房屋顶板、顶梁、剪力墙强度严重不足。混凝土如泥巴，用手都能扣掉，混凝土里钢筋严重锈蚀。存在严重安全隐患和倒塌的风险。施工单位偷工减料，偷梁换柱、缺斤少两，不按照图纸规范施工。

来源：人民网领导留言板

—— 河南郑州——

郑州业主在人民网领导留言板投诉，信达未来公元项目，交付时楼栋顶楼出现漏水情况，楼梯间里都是水。精装交付房子质量问题拖沓，如卫生间地漏坡度高地面存水、地漏断层、厨房墙面瓷砖破损等问题。

来源：人民网领导留言板

—— 湖北武汉——

武汉市民在长江日报武汉城市留言板投诉，武汉城建，信达地产联合开发的楼盘，城建信达后湖里，糊弄群众，品质稀烂，偷工减料赚黑心钱。

来源：长江日报武汉城市留言板

—— 陕西渭南——

陕西渭南，从洋墅源、怡园，到源著、峯墅，再到玖玺，近一半信达项目都出现过维权事件和交付延迟问题。

业主在人民网领导留言板举报信达玖玺项目工程进这度缓慢，交付延迟。渭南市委、市政府责成临渭区政府进行调查核实，临渭区政府和城建局到现场督促加快施工进度。

来源：人民网领导留言板

04

在深圳，信达曾接盘坪山信达泰禾金尊府项目、龙华中洲迎玺项目，都被业主投诉质量问题，并且销售缓慢。

信达金尊府业主向住建局投诉：金尊府存在着严重的质量隐患，其中渗水问题最为严重，更质疑开发商在卖房时候，对于现房长期存在漏水渗水，地下车库墙体开裂等严重问题进行了隐瞒。并且，住建局现场核查后，也在回复中证实了房屋质量问题属实，并责令开发商整改。

图片来源：网络

来源：人民网领导留言板

2021年8月20，信达泰禾金尊府项目取证的596套房源，截至2025年7月8日，4年过去，仅备案325套，备案进度54.9%，另有267套接近45%还是首次登记状态。

截图来源：深房查

信达金尊府楼面价高达2.5万元/㎡，是2015年坪山地王，当年面粉价已经和面包价齐平。如果售价不卖到4.8-5万/㎡，开发商确实没钱赚。

金尊府备案均价4.19万/平米。但2025年目前坪山楼盘房价3万/㎡初头左右，有的还是2万字头/㎡起，项目价格太高，加上之前维权不断，购房者自然不买单。

龙华中洲迎玺项目业主也维权。

来源：人民网领导留言板

05

2025年，信达地产在深圳推出珺悦名都。项目于6月27日取得预售证，正式入市。

珺悦名都曾历经波折，项目位于宝安前进一路与裕安二路交汇处南侧，前身是宝城25区及新安25区城市更新项目的一期C旧改项目，中南建设在2021年通过招拍挂的方式，以18.91亿元，公司权益占比70%获得。

之后中南建设业绩出现下滑，2021年陷入流动性危机，2022年债务全面暴雷，随后项目停工超过1年。

2023年2月7日，中国信达集团通过旗下信达资本与中南建设联合设立纾困基金，以“股权接管+ 委托代建”模式盘活资产，共同注资31.51亿元，重组项目公司深圳市金中盛投资有限公司，正式接手该项目，并更名为“珺悦名都”。

项目占地面积仅有约1.13万㎡，分成了两个小地块，两个小地块容积率分别高达10.74、9.03，总建筑面积高达14.37万㎡。

整个珺悦名都项目由4栋楼组成，其中两栋住宅31层，另外还有两栋31-38层的办公写字楼。

珺悦名都项目不但地块小，而且还是个综合体。包括办公楼5.39万㎡、住宅3.3万㎡、商业3805㎡、公寓9000㎡等。而办公+商务公寓规模近超过6.2万㎡。

规划上看，项目东西两个端头是住宅，中间是办公楼。两端的住宅是31层（高约100米），中间的办公楼高达37层（高约169.25米）。小区中央是高高凸起的办公楼及商务公寓，两端是矮一点的住宅。

图片来自：网络

从风水上讲，这种规划比较奇葩唐突，景观视野遮挡，给人居家不适的感觉。

居住舒适度而言，整个小区只有两栋住宅，居住密度高，社区、花园等休闲空间有限，居住舒适度大打折扣。

重要一点是，小区有不少的保障房，普通商品占比69%左右。据统计，项目1栋住宅总量203户，当中保障性住房116户，普通商品房87户。2栋住宅总量174户，全部为商品房。

这就是说，珺悦名都的1栋住宅楼，商品房跟保障房同在一栋楼，二者是混住的。

而且，项目住宅设计在前进一路大马路边和文汇一街主流道路旁，车流噪音难眠。2栋1单元户型西南朝向，全部都是面向裕安学校，同样会有学校噪音。加上附近几个旧改项目施工，难免会扰民。

价格方面，珺悦名都住宅备案均价约为8.17万元/㎡，折后单价约6.9万元/起，折后均价约7.4万元/㎡，折后总价区间在608-932万。总价近千万的小四房、近700万的三房，这样的小区性价比不高。1000万总价，在深圳核心区都有很好的选择。

珺悦名都周边的万科大都会，中粮大悦城项目，先后在2021和2022年陆续入市开盘，万科还降价8.5折销售，但至今还有大量房源未有售出。

贝壳二手房房源数据显示，今年3月份，万科大都会成交一套101㎡户型，成交总价约716万，折合单价约7.09万。大悦城天玺壹号成交一套120.93㎡户型，成交总价约945万，折合单价约7.81万。

万科大都会，中粮大悦城居住舒适度均远超信达珺悦名都。珺悦名都入市以来，不仅要面临片区二手房和新房的大幅降价的问题，还要面临万科大都会，中粮大悦城库存现房的直接竞争。

最关健的是，未来珺悦名都的交付品质如何，还有待市场考证。