1991年日本房价暴跌，上万人自尽后，他们悟出一套沿用至今的道理

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1991年的东京街头，原本熙熙攘攘的写字楼忽然空了一大片，许多公司再也没有开门的那一天。

那一年，仅仅东京、大阪的商业地价就跌去了八成，住宅用地也直接腰斩。

日本人从未想过，曾经让他们疯狂投资、争相贷款的房地产，竟然会变成压垮整个国家的稻草，

很多人到死都没理解，昨日还在涨的房价，怎么一夜之间就变了天。

那么这背后到底隐藏了哪些故事？日本人又从这惨痛的教训中，悟出了哪些道理？

日本的噩梦，其实早在1985年就埋下了伏笔，那年9月，美国主导下的“广场协议”签署，日本被迫让日元大幅升值，从1美元兑238日元直接飙到154日元。

货币升值，资本狂涌而入，日本一夜之间成了全球的“资金天堂”。

热钱涌进来的第一站就是房地产，东京、大阪、名古屋的地价成倍上涨，1985年东京土地总资产是1004万亿日元，两年后暴涨至1638万亿，几乎是美国全国土地价值的4倍，那时的东京，被称为“地球上最贵的城市”。

而地价疯狂上涨背后的一大推手，就是银行，他们放松房贷审核，只要你敢借，他们就敢放。

1988年，房贷在银行贷款中占比已经超过22%，很多企业干脆不做实业了，把资金全押在楼市。

日本央行也在添柴加火，1986年开始，日本央行连续5次降息，基准利率从5%一路降至2.5%，低利率刺激了信贷扩张，房价、股价双双飙升，很多人发现，炒房炒股比开工厂赚钱快得多。

1989年年底，泡沫终于吹到了极限，12月29日，日经225指数冲上38957点，创下历史最高位，所有人都觉得，这样的盛世还会继续。

但接下来的一年，日本就彻底变了，1990年初，央行突然反手加息，从2.5%拉到6%，开启了号称“电击疗法”的货币紧缩，紧接着，政府出台《关于抑制不动产行业融资报告》，银行对房地产行业断贷。

一场没有预警的金融寒冬降临了，地价从1991年开始雪崩式下跌，东京、大阪商业地价下跌超过80%，住宅地价跌去一半以上，银行坏账激增，房地产成了压垮日本金融系统的巨石。

1991年，日本政府开始征收地价税，他们想用政策去冷却楼市，却没想到这成了压死骆驼的最后一根稻草。

很多企业资产迅速缩水，连贷款都还不上，银行开始抛售抵押物，进一步打压房价，连锁反应之下，金融机构开始倒闭，东京协和信用社、木津信用社、兵库银行，接连出事。

1995年，日本爆发系统性金融危机，“宇宙信用合作社”倒闭，一时间全国陷入信任崩塌的恐慌中，银行不敢贷款，企业不敢扩张，老百姓不敢消费。

在此之后，“企业倒闭潮”也来了，1994年到1997年，日本一共倒闭了16464家企业，其中不乏上市公司，日本街头出现最多的广告，不再是新楼盘，而是“转让”“清仓”“关闭”。

更让人震惊的是，自杀人数首次突破3万，很多人因破产、失业走投无路，1998年，这个冰冷的数字，成了日本社会的转折点。

民众的心理也彻底变了，以前人人争着贷款买房，现在转向租房，以前热衷炒股，如今只想买点黄金或国债保值。

日本政府也痛定思痛，开始反思房地产的角色，他们意识到，不能再让泡沫主导经济，从1991年开始，日本陆续出台《土地基本法》《地价税制大纲》，试图从制度上限制房地产投机。

他们开始鼓励制造业回归，高科技、服务业、环保产业成为新的扶持对象，很多企业转型做实业，不再靠炒地赚钱。

在城市规划上，日本也彻底改了策略，不再一味开发，而是注重基础设施优化与社区功能建设，港口、公路、电网、工业园区等重新成为投资重点。

日本人也变了，他们不再一窝蜂买房，而是理性选择居住方式，年轻人重视职业稳定、技能学习，不再幻想一夜暴富，房子，从投机品变回了居住品。

即便到了今天，这套“防泡沫体系”依然在运行，日本的房价稳定了三十年，涨幅远低于收入增长，银行贷款审查极其严苛，政府对房产交易监管到位，民众买房态度也趋于保守。

这一切，都是用血的代价换来的，三十多年前的日本人，亲身经历了房价腰斩、财富蒸发、企业倒闭、家庭破碎，才摸索出这套沿用至今的经验体系。

而这套经验，对中国有着极高的参考价值。

中国的房地产曾长期高速发展，确实带动了经济腾飞，也提高了百姓财富感，但如果房子脱离了居住属性，变成全民投机的工具，风险就会积累。

中国政府这些年已经在做前瞻性调整，限购、限贷、限售、房产税试点等政策，正是吸取了日本当年的教训，防范系统性金融风险、稳定房地产预期、保障刚需，是当前中国调控的主线。

中国具备强大的制造业基础、完备的产业链和庞大的内需市场，不会重蹈日本“实体空心化”的老路。

只要把握住房地产与实体经济的平衡，把房子还原成“住”的功能，就能稳住经济基本盘。

日本的失误，是因为太迟才醒悟，而中国已经在提前行动。

过去的日本，用三十年时间付出沉重代价，换来一份房地产教科书，如今的中国，正在用提前布局，把这本书读得更透。

未来如何走下去，关键是谁能先看清方向，谁能稳住脚步，不被泡沫吹昏头脑，

信息来源：

2004-07-23 16:12 中国法院网 日去年自杀数创纪录因生活困难自杀比例大增

2008.05.30 09:32 广西新闻网官方账号 日本连续10年自杀人数逾3万