爆料！拿地后火速推进，国贸石围塘地块信息量有点大

9月2日拿地，9月9日备案通过，9月25日拿到建筑规划许可证，厦门国贸在荔湾石围塘地块上加速行动。

石围塘地块建筑规划许可证信息

一个多月前，国贸以5.06亿元底价拿下荔湾石围塘AF0107048地块，成交楼面价约2.15万/平。

地块航拍

有消息显示，国贸将引入保利置业操盘，一起吃下这块小蛋糕。

这个山村旧改旁边的地块很有意思，宗地面积仅9007平，容积率3.0，计容建面仅23523平，妥妥的“蚊型地”。

备案公示信息透露，国贸石围塘地块规划了两栋住宅，并且高度限制为不高于80米。按照住建部住宅层高不低于3米的新规，项目层数最高为26层。

#1#2栋住宅建筑平面

换句话说，国贸石围塘项目确定是江景小高层。从我们的航拍视频可以看到，没有大型建筑遮挡，项目中高层户型望江没问题。

限高且受体量限制，这个盘只能做刚需或刚改项目，产品会走精品小盘路线。

10月1日，石围塘地工程总承包正式开启招标，招标信息印证了这一点。

该项目规划层数确定是26层，两梯四户设计，总建面约36293平，其中地上25267.67平，地下室10263平，造价为约20166万元。工程关键节点如下：

另外，招标还透露了项目户型预计是建面73-87-106平三房户型。73平和87平户型各占4条梯腿，分别有100套房源，占比8成；106平户型有两条梯腿，有50套房源，占比2成。三种户型合计250套房源。

招标报建版73-87-106平户型使用率分别是116%、113%-120.5%、111.8%。

招标报建版户型使用率

虽然最终版户型还没官宣，但石围塘项目基本确定瞄准刚需群体了。

从近两年荔湾的新房成交数据看，这片区域最畅销的户型，正好是低总价的小户型，尤其是70-100平的。

无论是花地湾的中海浣花里、万科理想花地朗庭、保利雅郡、保利珠江印象……小户型总是能迅速卖掉，开发商回血周期很短。主城区的蚊型地块，天然适合“小盘快跑”的开发套路。

非要找对标的话，国贸石围塘项目很像鹤洞地铁站旁的保利雅郡。这个项目拿地总价6.99亿元，折合楼面价约2.7万/平。

项目此前效果图，非最终版，以官方输出为准

除了没有江景和楼面价高6000元/平，国贸石围塘项目可以说是升级版保利雅郡。

产品方面，完全可以“抄作业”。保利雅郡户型是建面69-87-108平户型，国贸石围塘项目最小户型升级为73平，最大户型为106平，中间的87平户型建面是一样的。

从招标信息看，73平户型是三房1.5卫，87-106平户型是四房两卫，加上新规在飘窗、花池等部分“偷”出来的面积，户型功能性很强，使用率不会低，很适合刚需群体。

保利雅郡开盘总价是298-500万元，去化速度很快，现在就只有几套尾货在售。广钢新城二手小户型价格雪崩，有保利雅郡背刺的功劳。

国贸石围塘同样是地铁盘，而且靠近的大环线11号线更有含金量，直接能通达荔湾白鹅潭核心区、海珠琶洲、天河国际金融城等热门就业地。

学校方面，保利雅郡官宣的是广东实验中学荔湾学校第二小学，即省实二小。

国贸石围塘项目暂未确定，我们只能从周边地块控规中得知一个信息：

项目北侧03地块规划了一块小学用地，至于能引进什么学校，还未确定。

地块附近调整后控规

作为山村石围塘第一块拆出来成功出让的地块，探长相信各方都会努力搞个“名校”进来，拉高整片旧改预期。

开盘顺利与否，不仅影响开发商的拿地信心，还影响旧改推动速度和政府投入资金提升片区城市界面的决心。

众所周知，由于周边是荔湾乃至华南都很出名的茶叶市场，拆迁并非易事，荔湾很清楚这一点。

山村旧改的拆迁户和茶叶商户，本身就是国贸石围塘项目最大的潜在客源，他们有房票有资金。另外，此地在荔湾区政府直线距离1公里内，部分体制内员工也有购买动力。

石围塘地块周边配套示意图

海珠西高楼龄二手小区，同样可能通过地铁11号线过来，毕竟也就几站距离，而且都是老广集中度很高的板块。

一站地铁以外，就是芳村枢纽以及颇有起色的白鹅潭CBD核心区，关于这里的高能级文化配套、商业和豪宅相比大家都清楚吧？

四轨交汇的芳村站、大湾区艺术中心、华润万象城、骆驼与立白集团、顶豪华润白鹅潭悦府与保利翡丽甲第等等。

广州主城西部的商业重奢与文化底蕴、江景资源，注定了白鹅潭商务区的崛起。该片区的沿江地块开发与海珠新中轴建设，均是未来10年甚至20年官方重点开发项目。

石围塘地块

某种程度上，国贸石围塘项目是“被选中”的住宅开发典型，它这一枪打好了，后续会有更多房企愿意参与到山村旧改中。

无论从何种角度，这个项目都有大卖的潜质，悬念就是开盘价格了。

国庆期间，同一片区的建鑫如意芳华开盘：

88-89平三房户型，中楼层 房源总价370 万，折合单价约4.15万/平起；106-108平四房户型，中楼层房源总价450万元，折合单价约4.17万/平起。

国贸石围塘项目拿地价格低，体量小，配建成本少，有能力把最小户型价格压得更低，未来部分房源可能会以3.98万/平引流，把三房总价控制在290万左右。

其他优质楼层和望江户型，单价拔高到3.5-4万/平，也是有受众的。比起天河、海珠，荔湾的地铁江景小高层，性价比应该不输。

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