REITs爆发年终极赢家！消费基础设施包揽涨幅前五，95%出租率印证“运营为王”时代

连创新高，REITs爆发年来临！

作者 | RAYYYY

编辑 | 小白

自2021年5月首批公募REITs项目获批以来，经过四年的探索与发展，中国公募REITs市场已从最初的破冰试点成长为资本市场的重要组成部分。

截至2025年6月，公募REITs累计发行68只产品，"首发+扩募"合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值达到1986亿元，逼近2000亿元大关。

而今年以来，公募REITs收益率连创新高。

截至目前，中证REITs全收益指数（932006.CSI）年内涨幅超11%，呈现较高的超额收益特征，比起股市那更是好不少。

Choice数据显示，今年以来68只REITs产品中有67只取得正收益，超98%的产品盈利，今年以来平均涨幅为20.3%。

今年以来涨幅居前的20只REITs产品中平均涨幅36.3%，嘉实物美消费REIT（508011.SH）和华夏大悦城商业REIT（180603.SZ）今年以来涨幅均在50%附近。

投资价值的凸显，也让公募REITs的“朋友圈”持续扩大。今年已有8只REITs相继上市，还有多个新项目和扩募项目陆续申报，并吸引了保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局。

我们可以发现，这一创新金融工具不仅为盘活存量资产提供了市场化解决方案，更在优化投资者资产配置、促进民营经济高质量发展等方面展现出独特价值。

蜕变！嘉实物美消费REIT斩获50%涨幅

01 从艰难起步到常态化发行，2024年成关键分水岭

2021年5月，国内首批9单公募REITs项目获得沪深交易所审核通过，并于6月21日正式上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地。

由于是“摸着石头过河”，中国REITs在初期并不被大部分投资者所接受，其规模和收益也表现得不尽如人意。

所幸在这近两年时间里，中国REITs市场在探索中稳步前行，2024年成为市场发展的分水岭。

去年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着公募REITs市场正式迈入常态化阶段。

2024年全年新发产品高达29只，创历史新高。进入2025年，市场继续保持强劲势头，截至6月底，年内成功发行的公募REITs数量达到10只，全市场产品总数达68只。

在相关法律法规的完善和鼓励下，公募REITs市场持续回暖，投资价值也进一步凸显。

02 运营制胜！嘉实物美消费REIT：社区商业韧性凸显

截至6月底，今年以来收益第一名的REITs嘉实物美消费REIT今年以来涨幅达51.6%。

嘉实物美消费REIT于2025年4月22日披露了2025年第一季度报告。

通过该报告，我们能够看到嘉实物美消费REIT对当前复杂多变的市场环境的应对，以及为什么能在众多REITs中脱颖而出成为今年以来收益的冠军。

嘉实物美消费REIT于2023年12月15日获批，2024年1月31日成立，2024年3月12日在上海证券交易所挂牌上市，是由物美商业作为原始权益人和运营管理机构的消费封闭式基础设施证券投资基金产品。

嘉实物美消费REIT通过专项计划，持有北京物美小马厂商业有限公司、北京美廉美连锁商业有限公司、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司，总建筑面积为77892平方米。

根据报告，2025年第一季度，嘉实物美消费REIT录得收入2558.3万元，实现净利润797.5万元。

基础设施资产整体保持平稳运营，租户结构相对稳定。报告期末基础设施资产可供出租建筑面积为77894.2平方米，实际出租建筑面积为74229.38平方米，出租率为95%，加权平均剩余租期为7.18年，租金收缴率为99.1%。

尽管在复杂的市场环境下出租面积和租金水平有所下降，该项目依然能够保持较高的运营效率，显示出社区商业在民生消费市场的强大适配性。

嘉实物美消费REIT的成功在于运营，其底层资产所属的消费基础设施，主要服务于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等消费类业务，为消费类业务经营提供场地，属于狭义的商业地产行业。

就局部城市和地区而言，社会商品零售总额的持续下降，预计将给商户经营带来一定压力，进而可能传导至基础设施项目的出租经营，使得消费特别是餐饮消费持续承压。

为此，运营方有目的地调整整个行业生态，今年一季报显示餐饮、零售、服务占实际出租比例分别为27.91%、58.44%和13.65%，较去年同比变化为-1.18%、1.02%以及0.16%。

物美相关负责人表示，针对REITs基金基础设施项目的运营工作，物美商业成立了运营管理团队，由资深运营管理人员带队，配备了专职的招商经理、商管经理、工程经理、数据专员等人员。

自2023年下半年以来，运管团队持续优化租户业态和品牌品类结构，加强现有租户日常经营管理，联动商户开展营销推广活动，出租率和租金水平在稳步提升。

消费设施REITs霸屏收益榜！

01 7只产品出租率超95%，前五占四席

除了嘉实物美消费REIT以外，我们可以发现，今年以来收益排名前五的REITs产品中有四家均属消费基础设施类REITs，华安百联消费REIT（508002.SH）和华夏首创奥莱REIT（508005.SH）今年以来收益为46.3和46.1%。

经济快速增长阶段，高端重奢商场最为耀眼。但随着经济增长放缓，高端商场正在面临前所未有的挑战，提振内需、刺激国内消费市场成为主旋律后，“地摊经济”和平价商场成为消费者和投资者的青睐的对象。

目前市面上主流的消费基础设施类共有七只，除了以上提到的四只以外，其余三只分别为华夏华润商业REIT（180601.SZ）、中金印力消费REIT（180602.SZ）以及华夏金茂消费REIT（508017.SH），今年以来收益分别为21.2%、33.1%和30.7%，表现亮眼。

具体来看，单出租率指标，7只消费REITs的底层物业的整体均在95%以上。

其中，华夏华润商业REIT的青岛万象城的出租率最高，达到99.1%；华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏金茂消费REIT的底层资产出租率同比2024年末小幅下降。

接近100%的出租率反映出各项目对于租户具有较强吸引力，而一季度的出租率变化不大同时也说明了租约稳定。

虽定位有所差异，例如青岛万象城、杭州西溪印象城和大成项目的目标客户就有所差别，但7大消费REITs的底层资产在2024年内引入的品牌上存在一定的共性。

比如青岛万象城、杭州西溪印象城、成都大悦城均招来了Salomon、HOKA、The North Face、始祖鸟等中高端户外品牌，以及九牧王（601566.SH）等高端男装品牌，武汉首创奥莱则引入了骆驼户外运动城主打平价。

近年来，男装品牌九牧王凭借“男裤专家”的精准战略定位，展现出强劲的发展动能。特别是在敏锐捕捉到年轻消费者“精致省”的消费观后，九牧王加大在购物中心和奥莱等高势能渠道的拓展力度。

2025年一季度，九牧王实现归母净利润1.92亿元，同比增长了77.25%，整体增速还算亮眼。

此外，各大底层资产正在积极引进网红餐饮、教培机构和宠物店，以求在多元化中实现进一步的盈利。

02 “谷子经济”引爆消费REITs新增长

此外，以泡泡玛特为代表的“社交货币属性产品”在近几年的迅速崛起，95后和Z世代们在不断地通过分享他们的消费经历、产品使用体验等来获得社交认同和地位。

以上产品的逆势走红带货了一个新的概念——“谷子经济”，“谷子经济”源于日本御宅文化，是围绕二次元IP衍生的周边商品消费现象，其核心在于通过虚拟形象、动漫角色、游戏人物等文化符号的实体化，形成高附加值的商品生态。

换句话说，就是将商品定价脱离成本约束，以IP情感溢价为核心，消费者心甘情愿花费成千上万元去购买成本不足100元的工业品。

“谷子经济”现在正在成为消费基础设施类REITs争取的经济第一增长点，目前越来越多底层商场设施正在扩大谷子店区域并开展二次元活动。

华夏大悦城商业RETI的成都大悦城为7支消费REITs中，举办二次元活动最多的项目。

围绕“AAA潮玩购物公园”的定位，成都大悦城先后举办了《光·遇》五周年嘉年华庆典的全球首展、「CHiiKAWA x MINISO」主题快闪西南首展、X11 重返未来西南首展及快闪店、高达基地成都限定展和快闪店、草莓熊限定打卡活动。

中金印力消费REIT的杭州西溪印象城则在2024年末举办了ICIC杭州印象动漫节，并在场外设置了痛车展示区域，吸引众多二次元爱好者到场打卡。

今年4月，项目引进《忍者之路》火影忍者主题展浙江首展，以及木叶杂货铺快闪店，进一步扩大在二次元展览方面的投入。

尽管消费设施类在近一年取得了显著成就，但是整体来看国内公募REITs市场仍然在面临诸多挑战，其中最重要的一点便是符合运营及现金流要求的优质资产仍然稀缺。

此外，对于大部分投资者来说，REITs的学习成本相对较高，普通投资者不可能为了考察一个REIT标的亲自去实地考察，无论怎么描述底层资产，REITs产品对部分投资者来说仍是“空中楼阁”的存在。

不过，风云君认为，在当前投资市场不确定性较多、A股市场波动较大的情况下，消费REITs乃至于REITs这一资产类别的稳定上涨，为投资者提供较好的投资回报，成为投资者资产配置的一项重要选择。

如果要挑选好的消费设施类REITs，投资者需谨记一点：随着经济发展购物中心早已告别野蛮生长的时代，只有那些吃透消费分级、玩转存量改造的运营团队才能营造出让人"来了不想走，走了还想来"的感觉，才是真正的优质底层资产。