分裂的莲花山，独树一帜的港沟

按照2020年的济南市莲花山片区控规，莲花山片区规划范围北至经十路，南至济莱高速立交出入口，东至绕城高速公路东环线，西至莲花山和凤凰山。

莲花山板块曾经辉煌过，万达文旅城全国榜上有名，之所以热销，主要三方面原因：品牌大盘、楼市牛市、地理位置，可能有人对这个不屑，但是在当时的环境下，这里的确是刚需不错的选择。

当年，在济南大片开发的土地里，这个位置的前景要优于华山，甚至不弱于二环南，毕竟这里更像是济南东拓的桥头堡，比唐冶位置更靠近核心区，比雪山环境更好，而且挨着经十路，临近奥体中心。文旅城当时有多火，那年听文旅城售楼处的朋友说，销售员给妈妈打电话委屈的说：这个月业绩不好，才拿了6万块的佣金。

楼盘天时地利，大量投资客买了这里的房子房子，大师兄也曾经心动，最后把持住了冲动。现在，文旅城成为了济南投资客的笑话，曾经一万七八买的房子，现在一万二三很难卖出去。

难道是板块不行了？这个板块到底怎么样，值不值得买，我们不吹不黑，客观的聊一聊，原创不易，也感谢认为有道理朋友支持点赞。

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分裂的莲花山

随着多个楼盘的入市，莲花山板块开始绽放他的第二春，很快这里同期在售的楼盘或达到5个，成为济南同时在售楼盘最多的一个房地产板块。5个楼盘分别是：凤栖和鸣、仁恒河滨城、中电建国颂天青、历城城发千山云境、潘田B-14地块。

5个楼盘同属一个片区，但已经开始有了区别。一条旅游路，把他分割成了“性格”略有不同的2个板块，分别是旅游路以北的文旅城板块（也称莲花山板块），旅游路南为港沟板块。

这两个板块就像是汉峪一样，旅游路把汉峪分割成了南北两部分。目前汉峪的旅游路以北大高层为主，购房者是更早几年购房的刚需和刚改，旅游路以南是改善为主，后来的纯改善，甚至搭配豪宅。

这只是类似，具体还要看楼盘，毕竟现在是一个地段产品融合的时代。

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命运多舛文旅城

济南叫城的大盘，多都顺利收尾了，国际社区、领秀城、华山珑城、绿地城。。。只有文旅城换了开发商之后，再次折戟。

片区的发展受困，开发商是一方面，另一方面是规划了大量的大高层，恰巧又遇到了建设规则调整、大高层不再受欢迎的时代，屋漏偏逢连夜雨。板块因为命运多舛的开发商加大片高层的规划，档次降低。

但是，这里始终是绕城高速内，经十路南，旅游路北，所以底蕴还是有的。只不过是周边环境和地理位置抬高他的下限，缺点降低了他的上限。这种情况下，产品如果没有优势，那只能当做刚需了，但是如果产品有优势，还存在突围的可能。

现在，文旅城板块只有一个在售楼盘—凤栖和鸣，这个本想像凤凰一样飞上枝头的楼盘，被片区拖累，现在高不成低不就。好在有品牌，有产品，所以做片区扛把子，也是不错的选择，俗话说的“鸡头”。

理解不难，我们不可以用文旅城的二手房去比这个楼盘，也不能用旅游路富人区的发展史去看这个楼盘，比上不足比下有余。大师兄认为比较适合区域内、地缘性的年轻改善。

片区内还有一宗土地正待出让。该地块位于绿城凤栖和鸣南侧，容积率2.8。2025年5月12日，曾进行土拍，起始价112602万，但因故终止出让，此次为第二次供出，起始价下降1.48亿。

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独树一帜的港沟

港沟板块随着房源的增多，愈加独树一帜，甚至让人忘了他曾经属于莲花山。港沟两个字，从名字可以感受出这里曾是是一个偏僻的位置，但也能感受到他是在群山环绕之中。

周边的山体资源的确很丰富，群山环绕一点也不夸张，甚至帮助千山云境取了一个这么美的名字。这个位置同样是先天条件优秀，但是不利因素太多。高速、高铁、高压线，三高让一些项目无法做发挥出更高的价值，这是这里和汉峪南部的区别。

好在片区的房子赶上了时代的改变，产品有了优势，不仅仅是比片区内早的楼盘，比起周边的竞争板块，也是优势明显。

对于港沟这个位置，如果再用一条旅游路一带富人区表达有些过分了，毕竟小汉峪现在都还欠缺富人区的气质，但是说他比以前、现在比较火热的刚需片区要好，那应该是没问题的，毕竟既有环境，又有位置。

目前片区内在售三个楼盘分别是仁恒河滨城、中电建国颂天青、历城城发千山云境。

仁恒河滨城虽然现在负面新闻缠身，但是仍然是大师兄片区内相对最看的项目，毕竟开发商做高端的底蕴在这里，瘦死的骆驼比马大，建议这里的业主做好一件事情，盯好开发商的物业，别让他们彻彻底底的跑了就好，否则有底蕴也没有用。

国颂天青和千山云境，之前文章聊过，个人认为他们的定位是不同的，前者偏改善，不利因素相对少一些，开发商经验更丰富；后者偏刚需和刚改，有地块不利因素相对多一些，开发商欠缺开发经验。我们不能以不利因素判断好坏，毕竟价格是有差距的，了解这两个项目，拿团购优惠均可联系我们。

回头过去，展望未来。莲花山板块，好的出身，差的经历，现在正在努力去拿回属于自己的荣耀，无奈大势已去。想攀高峰可能性是不大了，想争中上游，实力还是允许的，就看区里是否能给予片区发展支持，看开发商自身是否努力了。